郊外の倉庫を美容室に｜駐車場付き物件が見つからないときの選択肢
地方や郊外での美容室の物件探しには、都心とは違う難しさがあります。
坪数はある。でも駐車場が足りない。あるいは駐車場はあるが、広さが足りない。
群馬県伊勢崎市に出店するDecemberは、この条件をどちらも満たす物件が見つからず、最終的に元倉庫という答えにたどり着きました。
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この記事でわかること
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郊外の物件探しは、条件が二重になる
都心の物件探しでは、坪数・賃料・階数・設備がおもな条件になります。
ところが郊外では、ここに駐車場という条件が加わります。しかも、あれば良いというものではありません。
必要な台数は、席数から逆算する
- 来店客が同時に停められる台数
- スタッフ分の台数
- 出入りしやすい間口と、切り返しのスペース
この3つを満たそうとすると、候補は一気に絞られます。石津代表も「広さと駐車場の条件を満たす場所が本当に少なかった」と振り返っています。
そもそも、なぜ埋もれてしまうのか
伊勢崎は美容室が多いエリアです。石津代表は、技術だけでは埋もれてしまうと考えていました。
だからこそ、来店そのものが体験になる空間が必要だった。「広い箱」が戦略上の必須条件だったということです。
選んだのは、テナントではなく倉庫だった
見つかったのは、敷地が広く駐車場も確保できる元倉庫の物件でした。しかも、想定より10坪ほど広い。
条件だけを見れば理想的です。ただし、倉庫をサロンにするには相応の工事が必要になります。
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倉庫を美容室にするときに必要になる工事
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つまりスケルトン以上に、ゼロからのインフラ整備になります。テナント物件とは比較にならない初期費用がかかる、というのが実際のところです。
費用の壁を、どう越えたか
石津代表は「倉庫をリノベーションしてサロンをつくるとなると、テナントとは比べものにならないくらい初期費用がかかる」と語っています。
そのうえで、自分ひとりの資金調達だけでは、どう考えても厳しかったとも。
自己資金とリースを組み合わせる
選んだのは、自己資金と「店舗まるごとリース」を組み合わせる方法でした。
全額をどちらか一方で用意するのではなく、負担の大きい部分をリースに回す。この組み立てによって、倉庫リノベーションという選択肢が現実的なものになりました。
比較して見えた「制約の少なさ」
他社のリースも検討したうえでの判断でした。
- 契約条件が厳しい
- 内装や設備に細かいルールがある
- 将来の出店も同じリースを使う必要がある
こうした制約が少なかったことが決め手だったといいます。倉庫リノベーションのように自由度が命の案件では、内装の縛りがないことが特に重要です。
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「郊外で条件に合う物件が出てこない」というご相談も承っています。 |
条件から探すのではなく、体験から物件の種類を決める
この出店で参考になるのは、物件の探し方の順番です。
「賃料がいくらまで」「駅から何分」という条件から入ると、候補はテナント物件に限られます。ところが実現したい体験から逆算すると、選択肢の幅が変わります。
用途変更を前提にすると、候補が増える
- 倉庫・工場
- 元飲食店の郊外路面店
- 戸建て・元事務所
いずれも工事費はかかりますが、駐車場と広さを同時に満たせる可能性があります。地方・郊外では、この視点を持っているかどうかで候補数がまったく変わります。
なお、用途変更には建築基準法上の手続きが必要になる場合があります。物件を押さえる前に確認しておくべき項目です。
この事例から持ち帰れること
- 郊外の物件探しは、坪数に加えて駐車場の台数と出入りのしやすさが条件になる
- 条件が揃わないときは、倉庫や工場など用途変更を前提とした物件も候補になる
- 倉庫転用は給排水・電気容量・空調のインフラ整備が必要で、費用はスケルトン以上
- 大型工事を伴う出店は、自己資金とリースの組み合わせで成立させる方法がある
- リースを選ぶときは「内装の自由度」と「次の出店の縛り」を必ず比較する
よくある質問
Q. 倉庫や工場を美容室にすることはできますか？
A. 可能ですが、給排水・電気容量・空調・断熱の工事が必要になります。用途地域や建物の用途変更手続きの確認も必要です。物件を押さえる前に、工事費の概算を出しておくことをおすすめします。
Q. 地方・郊外の美容室物件は、どうやって探せばいいですか？
A. 駐車場の条件が加わるため、一般的な物件検索では候補が絞り込みにくくなります。希望の台数と坪数を先に登録しておき、条件に合う物件が出た段階で連絡を受けるのが確実です。
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物件をお探しの方へ
サロン不動産ネットでは、テナント物件だけでなく、郊外の路面物件や用途変更を前提とした物件のご相談も承っています。
「駐車場付きで、この坪数」といった条件をお聞かせいただければ、条件に合う物件が出たタイミングでご連絡します。
本記事は、BGパートナーズのオウンドメディア「サロンまるごとサポート」に掲載されたインタビューをもとに、物件取得の観点から編集部が再構成したものです。ご本人の言葉によるインタビュー全文は、下記の元記事でお読みいただけます。
インタビュー全文：December伊勢崎 代表 石津圭祐氏（サロンまるごとサポート）
