美容室の居抜き物件とは？
～初めての独立で知っておきたいメリットと注意点～
美容室の居抜き物件とは？
～初めての独立で知っておきたいメリットと注意点～
美容師として経験を積み、「いつかは自分の店を持ちたい」と考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、いざ独立を考え始めると、技術や集客だけでなく、資金調達や物件探しという大きな壁に直面します。
その中で活用されているのが「居抜き物件」です。
一般的に、美容室の開業には多額の資金が必要になりますが、居抜き物件を活用することで初期費用を抑えながら独立できる可能性があります。
一方で、設備や契約内容を十分に確認せずに契約してしまうと、思わぬ出費やトラブルにつながることも......。
今回は、美容室の居抜き物件の基本からメリット・注意点まで、初めて独立する美容師の方に向けてわかりやすく解説します。
美容室の居抜き物件とは？
居抜き物件とは、前の店舗が使用していた内装や設備が残された状態で引き渡される物件のことです。
美容室の場合は、
・セット面
・シャンプー台
・ミラー
・レセプションカウンター
・給湯設備
・エアコン
などがそのまま残っているケースがあります。
これに対して、壁や床、設備が何もない状態で引き渡される物件を「スケルトン物件」と呼びます。
スケルトン物件は自由に内装を設計できる反面、工事費用が高額になりやすいという特徴があります。
一方、居抜き物件は既存設備を活用できるため、開業コストを抑えやすい点が魅力です。
なぜ独立時に居抜き物件が選ばれるのか
①初期費用を抑えやすい
独立開業で最も大きな負担の一つが内装工事費です。
近年は資材価格や人件費の高騰もあり、美容室の内装工事費は以前より高くなる傾向があります。
例えば、スケルトン物件で10坪から15坪程度の美容室を開業する場合でも、内装工事費だけで数百万円以上かかることは珍しくありません。
その点、居抜き物件であれば既存設備を活用できるため、工事費用を大幅に削減できる可能性があります。
開業資金を抑えられれば、その分を広告宣伝費や運転資金に回すこともできます。
②開業までの期間を短縮できる
スケルトン物件の場合は、設計や施工に数か月かかることもあります。
一方、居抜き物件で大規模な改装が不要であれば、比較的短期間でオープンまで進めることができます。
すでに顧客を抱えている美容師にとっては、「できるだけ早く営業を始めたい」というニーズもあるでしょう。
開業までのスピードを重視する人にとって、居抜き物件は有力な選択肢となります。
③小さく始めやすい
最近では、一人サロンや少人数サロンで独立する美容師も増えています。
最初から大きな借入を行い、大規模な店舗を構えるよりも、まずは身の丈に合った規模でスタートしたいと考える方も多いでしょう。
居抜き物件は、そうした「小さく始める独立」と相性の良い物件形態といえます。
居抜き物件の注意点
メリットの多い居抜き物件ですが、良いことばかりではありません。
契約前に確認しておきたいポイントがあります。
①設備の老朽化
見た目はきれいでも、設備が古くなっているケースがあります。
特に注意したいのが、
・シャンプー台
・ボイラーや給湯設備
・エアコン
・給排水設備
です。
例えば業務用エアコンが故障すると、交換費用が数十万円以上かかることもあります。
契約前には設備の年式や使用状況を確認しておきましょう。
②自分のコンセプトに合わない場合がある
居抜き物件は既存のレイアウトを活用する前提です。
そのため、
「個室中心のサロンにしたい」
「セット面を減らしてゆったりした空間にしたい」
など、自分の理想とするサロン像によっては、追加工事が必要になることがあります。
物件を見る際は、「今の状態」ではなく、「自分が営業する姿」をイメージすることが大切です。
③修繕費が発生することもある
居抜きだから安く済むとは限りません。
引き渡し後に設備の不具合が見つかり、想定以上の修繕費が発生するケースもあります。
契約前には設備の状態を確認し、不明点は必ず貸主や仲介会社に確認しておきましょう。
契約前に確認したい5つのポイント
① 設備の状態
シャンプー台や給湯設備、エアコンなどの状態を確認します。
特に交換費用が高額な設備は重点的にチェックしましょう。
② 電気容量
美容室ではドライヤーや各種美容機器を使用します。
電気容量が不足すると営業に支障が出るため、事前確認が必要です。
③ 給排水設備
美容室にとって水回りは重要です。
配管の状態や排水トラブルの有無を確認しましょう。
④ 立地
どれだけ家賃が安くても、集客できなければ意味がありません。
駅からの距離や視認性、人通り、周辺競合などを総合的に判断することが大切です。
⑤ 契約条件
家賃だけでなく、
・保証金
・礼金
・更新料
・契約期間
・原状回復義務
なども確認しておきましょう。
将来的な退店コストまで考えて契約することが重要です。
家賃の安さだけで判断しない
独立時はどうしても家賃に目が行きがちです。
もちろん固定費を抑えることは重要ですが、家賃が安いことだけが良い物件とは限りません。
例えば、家賃が月3万円安くても集客が難しい立地であれば、結果として売上や利益を失う可能性があります。
逆に、少し家賃が高くても、自分のターゲットとなるお客様が多く集まる立地であれば、十分に回収できるケースもあります。
物件選びでは「家賃」ではなく、「将来の利益」で判断する視点が大切です。
独立成功の第一歩は物件選びから
美容室経営は技術力だけで成功するものではありません。
どの立地で、どの規模で、どのようなサロンをつくるのか。
その土台となるのが物件選びです。
居抜き物件は、初期費用を抑えながら独立を実現できる魅力的な選択肢ですが、設備や契約内容を十分に確認することが欠かせません。
「安いから選ぶ」のではなく、「自分の理想のサロンを実現できるか」という視点で判断することが、独立成功への近道といえるでしょう。
BGパートナーズでは、美容業界に特化したネットワークを活用し、独立開業を目指す美容師の皆さまの物件探しをサポートしています。
これから独立を考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
