11坪の居抜き物件でセット面6面｜狭小物件の活かし方
美容室の居抜き物件を探していると、坪数の小さい区画にたくさん出会います。
「11坪では狭すぎる」と、条件から外していませんか。
AnOther HAIRSALONは、11坪の居抜き物件でセット面を4面から6面に増やし、申し込みから契約まで約2週間で開業まで進めました。狭小物件の見方を変える事例です。
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この記事でわかること
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初期費用を抑えるなら、まず居抜きから
田中氏が最初に決めていたのは、初期費用を抑えるために居抜き物件を探すということでした。
スケルトンから作るのに比べ、居抜きには明確な利点があります。
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居抜き物件で引き継げる主なもの
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ここに手を入れずに済むかどうかで、工事費は大きく変わります。「生かせる部分は最大限使う」というのが田中氏の方針でした。
11坪をどう使い切るか
ただし、引き継いだ状態のままでは事業計画が成立しませんでした。
元の区画はセット面が4面。この席数では、目指していた売上に届かない計算です。
4面から6面へ、レイアウトを変える
そこで実施したのが、レイアウト変更によるセット面の増設でした。11坪という限られた面積のなかで、4面から6面へ。
席数が1.5倍になれば、同じ賃料でも坪あたりの収益力が変わります。狭小物件では、この「使い切れるかどうか」が採算を決めます。
天井を抜いて、圧迫感を消す
面積が小さい区画の弱点は、どうしても圧迫感が出ることです。
AnOther HAIRSALONでは、天井を抜いて解放感を出すという方法を取りました。躯体をあらわしにすることで天井高が上がり、実際の面積以上の広がりが生まれます。
面積を増やすことはできませんが、体積を増やすことはできる。狭小物件では有効な考え方です。
内見時に確認しておきたいこと
- 天井裏に空間があるか（配管・ダクトの位置）
- 天井を抜いた場合の原状回復の範囲
- 躯体あらわしにしたときの断熱・空調効率
- セット面を増やしたときの、スタッフの動線幅
特に原状回復の範囲は、契約前に必ず確認してください。退去時の費用に直結します。
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「この坪数で何席取れるか」というご相談も承っています。 |
申し込みから契約まで、約2週間
この出店で目を引くのが、そのスピードです。申し込みから契約まで約2週間。
居抜き物件は工事期間が短く済むぶん、契約から開業までも早くなります。ただし裏を返せば、条件の良い居抜きほど競争が激しいということでもあります。
居抜き物件が早く決まる理由
- 工事費が読みやすく、判断材料が揃いやすい
- 開業までの期間が短く、賃料の空払い期間が短い
- 同業態の希望者が同時に複数現れやすい
「じっくり検討する」が通用しにくい領域です。事前に判断基準を決めておかないと、そのまま逃してしまいます。
物件を探しながら、資金の目処も立てる
田中氏は、居抜き物件を探している段階で「店舗まるごとリース」を知り、活用しています。
物件探しと資金調達を別々に進めると、良い物件が出たタイミングで動けなくなります。探しはじめの段階で資金の目処を立てておくことで、判断のスピードが上がります。
実際、この案件ではグループ内での連携により、物件から店舗づくりまでの進行が滞りませんでした。
この事例から持ち帰れること
- 居抜き物件は給排水・電気容量・空調を引き継げるぶん、工事費を抑えられる
- 坪数だけで判断せず、レイアウト変更で何席取れるかまで見る
- 天井を抜くことで、面積を増やさずに解放感を出せる
- 天井や造作に手を入れる場合、原状回復の範囲を契約前に確認する
- 条件の良い居抜きは早く決まるため、判断基準と資金の目処を先に固めておく
よくある質問
Q. 11坪程度の狭小物件でも、美容室として成立しますか？
A. レイアウト次第で成立します。この事例ではセット面を4面から6面に増やし、天井を抜いて圧迫感を解消しています。坪数だけでなく、区画の形状と天井高もあわせて確認してください。
Q. 居抜き物件の設備は、そのまま使えますか？
A. 配管や電気容量は活かせることが多いものの、機器の年式や配管の劣化状況は個別に確認が必要です。契約前に、既存設備の状態と引き渡し条件（造作譲渡の範囲）を必ず確かめてください。
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物件をお探しの方へ
サロン不動産ネットでは、美容室・エステサロンの居抜き物件を多数取り扱っています。
「この坪数で何席取れるか」「この設備は使えるか」といったご相談も、図面を見ながら承ります。条件をご登録いただければ、合う物件が出たタイミングでご連絡します。
本記事は、BGパートナーズのオウンドメディア「サロンまるごとサポート」に掲載されたインタビューをもとに、物件取得の観点から編集部が再構成したものです。ご本人の言葉によるインタビュー全文は、下記の元記事でお読みいただけます。
インタビュー全文：AnOther HAIRSALON オーナー 田中富士氏（サロンまるごとサポート）
